Rozporządzenie ws. warunków technicznych – najważniejsze zmiany dla inwestorów

CC1 i 15 sierpnia 2024 r. weszły w życie przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 r., zmieniające rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2023 r. poz. 2442, dalej „Rozporządzenie WT”). Proponowane zmiany mają pozytywnie wpłynąć na komfort życia mieszkańców osiedli z wielkiej płyty oraz użytkowników przestrzeni, w tym przestrzeni publicznej.

Zmiany dla inwestorów

Kluczowe z punktu widzenia inwestora jest wprowadzenie nowych norm technicznych. Celem deklarowanym przez legislatora jest ukształtowanie minimalnych normatywnych standardów dla inwestycji odpowiadających coraz głośniej wyrażanym społecznym oczekiwaniom.

Zmiany mają istotny wpływ na realizację inwestycji w budynkach wielorodzinnych, wymagając dostosowania zamierzeń inwestycyjnych do wymagań dotyczących projektowania budynków, w szczególności budynków wielorodzinnych oraz zagospodarowania terenu nieruchomości.

Objęte aktem prawnym regulacje przez resort firmowane były hasłem „StopPatodeweloperce”.

Cel zmian

Rozporządzenie WT ma służyć ograniczeniu praktyk deweloperskich, mających na celu zmaksymalizowanie zysku finansowego kosztem:

• ochrony zdrowia i bezpieczeństwa mieszkańców;
• wymagań ładu przestrzennego;
• czy walorom architektoniczno-krajobrazowym.

Wady systemu normatywnego zidentyfikowane w trakcie procesu legislacyjnego to m.in.:

• odległości między budynkami na sąsiednich działkach;
• nadmierny hałas;
• brak prywatności;
• dysfunkcjonalne place zabaw; oraz
• „betonoza”, z której słyną centra polskich miast.

Przepisy miały wejść w życie już 1 kwietnia 2024 r., niemniej jednak Ministerstwo Rozwoju i Technologii informowało opinię publiczną o odroczeniu obowiązywania nowych norm, co ma wynikać ze zgłaszanej przez organizacje branżowe oraz jednostki samorządu terytorialnego potrzebie wydłużenia vacatio legis ze względu na modyfikacje dokumentacji przedkładanej w procedurze pozwolenia na budowę.

Odległość od granic działki

Nowelizacja wprowadza minimalną odległość od granicy działki dla kolejnej kategorii budynków. §12 ust. 1 Rozporządzenia WT wskazuje na obowiązek zachowania odległości 5 m od granicy działki w przypadku budynku wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacje nadziemne bez względu na to, czy ściana posiada okna lub drzwi. Dotychczas odległość ta wynosiła 3 m w przypadku ścian bez okien lub drzwi, a w przypadku ścian z oknami lub drzwiami – 4 m. Ponadto, odległość od granicy działki budowlanej w przypadku takiego budynku nie może być mniejsza niż 3 m do balkonu.

Wyjątkiem będzie sytuacja, gdy budynek będzie zwrócony w stronę granicy działki ścianą bez okien lub drzwi i na mniejszą odległość pozwalać będzie plan miejscowy. Wówczas, dopuszczalna będzie odległość nie mniejsza niż 1,5 m od granicy lub usytuowanie bezpośrednio przy granicy działki. Oznacza to, że w planie miejscowym musi zostać wprost wskazane, że w konkretnym terenie o przeznaczeniu pod zabudowę wielorodzinną dopuszcza się sytuowanie budynku przy granicy. Zachowanie minimalnych odległości nie będzie również wymagane, gdy sąsiednia działka jest działką drogową lub publicznie dostępnym placem. Należy wziąć jednak pod uwagę konieczność dostosowania inwestycji do wymagań wynikających z §13, §19, §23, §36, §40, §60 oraz §271-273 Rozporządzenia WT.

Zmiany dotyczą zachowania minimum odległości pomiędzy granicą działki a okapem zwróconym w stronę działki, gzymsem, schodów zewnętrznych lub daszkiem nad wejściem (1,5 m), oknem umieszczonym w dachu zwróconego w stronę tej granicy (4 m) oraz balkonu w budynku powyżej 4 pięter (3 m).

Jeśli chodzi o maksymalizację efektywności dotychczasowych przepisów, wyeliminowano wątpliwości interpretacyjne dotyczące zjawiska „stykania się” budynków.

Dotychczas regulacja dotyczyła „przylegania swoją ścianą” bez wskazania, że nowy budynek musi przylegać całą długością ściany, co mogło powodować wątpliwości interpretacyjne. Dlatego zostało to uszczegółowione i regulacja obecnie precyzuje, że budynki powinny przylegać do siebie „całą długością swojej ściany”. (Patrz: Grafika pochodząca z uzasadnienia projektu).

W związku z wprowadzeniem regulacji § 11 ust. 11 Rozporządzenia WT zmieniono zasady budowy budynku inwentarskiego lub budynku gospodarczego. Nowe przepisy wskazują na minimalną odległość 8 m od budynku mieszkalnego, budynku zbiorowego zamieszkania lub budynku użyteczności publicznej (zarówno istniejącego, jak i projektowanego, w tym również takiego dla którego w obrocie prawnym funkcjonuje decyzja o pozwoleniu na budowę albo dokonano skutecznego zgłoszenia).

W § 12 ust. 11 Rozporządzenia WT dodano również regulacje w zakresie odległości budynków produkcyjnych lub magazynowych od budynków mieszkalnych lub budynków zamieszkania zbiorowego. Dotychczas nie było wymagań w zakresie odległości pomiędzy tymi budynkami (jedyną regulacją w tym zakresie był § 271 Rozporządzenia WT ze względu na bezpieczeństwo pożarowe). Ze względu na bezpieczeństwo oraz komfort mieszkania wprowadzono odległość pomiędzy ścianami budynku magazynowego lub produkcyjnego o powierzchni zabudowy przekraczającej 1000 m² a ścianami istniejącego budynku mieszkalnego lub budynku zamieszkania zbiorowego wynoszącą minimum 30 m.

Obowiązek dotyczyć będzie przypadków, w których dla budynku mieszkalnego lub zamieszkania zbiorowego w obrocie prawnym obowiązuje ostateczne pozwolenie na budowę albo skutecznie dokonano zgłoszenia budowy.

Lokale użytkowe

Jedną z nowości legislacyjnych jest wprowadzenie normy ustanawiającej minimalną powierzchnię użytkową lokalu użytkowego w §56a, która ma wynosić nie mniej niż 25 m². Minimalna powierzchnia nie była wcześniej regulowana Rozporządzeniem WT.

Dopuszczalne jest wydzielenie mniejszego lokalu użytkowego, jeśli znajduje się on na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej i posiada bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku. Regulacja ta ma na celu ukrócenie obchodzenia przepisów o minimalnej powierzchni lokali mieszkalnych przez urządzanie mieszkań w mniejszych lokalach użytkowych.

Powyższy wymóg nie będzie dotyczyć lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego lub budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy. Nie będzie też dotyczył lokali w budynkach, dla których przed 1 sierpnia 2024 r. zostało wydane pozwolenie na budowę, dokonano zgłoszenia budowy albo wydano zaświadczenie o braku podstaw do sprzeciwu.

Udogodnienia dla mieszkańców i osób z niepełnosprawnością

Zmiany istotne z punktu widzenia mieszkańców lokali mieszkalnych wprowadzają: §20, §39 i §40 oraz § 98a Rozporządzenia WT. W budynkach wielorodzinnych obowiązkowe będzie zapewnienie pomieszczenia gospodarczego do przechowywania rowerów i wózków dziecięcych, w pobliżu wejścia do budynku lub na kondygnacji podziemnej, jeśli istnieje tam winda albo w formie budynku gospodarczego, altany lub wiaty o powierzchni co najmniej 15 m².

Wprowadzono obowiązek stosowania przegród o odpowiedniej przepuszczalności światła, wysokości i wysokości między balkonami sąsiednich lokali mieszkalnych na jednej płycie balkonowej i loggiami. W § 326 określono również parametry dźwiękoszczelności dla drzwi wejściowych z klatki schodowej do mieszkania lub korytarza (nie mniej niż 37 dB).

W § 20 wprowadzono również ograniczenie co do liczby stanowisk postojowych dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne, które mogą być zbliżone do okien budynków – w liczbie nie większej niż 6% ogólnej liczby stanowisk postojowych w ramach inwestycji. Ograniczenie to zostało wprowadzone w celu zapobieganiu sytuacji, gdy w ramach inwestycji robione są wyłącznie miejsca postojowe dla samochodów osobowych, z których korzystają osoby niepełnosprawne i są zbliżone do budynku bez żadnych ograniczeń. Parametr 6% został określony na podstawie danych wynikających z przeprowadzonego przez PFRON badania pt. „Badanie potrzeb osób niepełnosprawnych”, jako odsetek osób wskazujących jako potrzebę przystosowanie mieszkania do indywidualnych potrzeb. Do dnia wejścia w życie przepisów w systemie prawnym nie było podobnych ograniczeń.

Miejsca rekreacyjne i place zabaw

Rozporządzenie WT określa warunki, pod jakimi dopuszcza się niewykonywanie placu zabaw dla dzieci na działce budowlanej, na której powstaje budynek lub zespół budynków, jeśli w pobliżu inwestycji znajduje się publicznie dostępny plac zabaw. Przewiduje się możliwość tworzenia placu zabaw na innej działce niż ta, na której budowany jest budynek, pod określonymi warunkami.

Obowiązek urządzenia placu zabaw dotyczy inwestycji, w których liczba mieszkań przekracza 20, z wyjątkiem sytuacji, gdy w odległości do 750 m od inwestycji istnieje ogólnodostępny plac zabaw. Nowe przepisy określają minimalną powierzchnię placu zabaw – dla budynków lub zespołów budynków z 21-50 mieszkaniami wymagana jest powierzchnia minimum 1 m² na mieszkanie, a dla budynków z 51-100 mieszkaniami – minimum 50 m².

Plac zabaw dostępny dla osób ze szczególnymi potrzebami będzie realizowany w przypadku budowy budynku lub zespołu budynków wielorodzinnych, w których liczba mieszkań przekracza 20. Minimalnie 30% powierzchni placu lub miejsca rekreacyjnego musi być biologicznie czynne. Wykluczono możliwość umieszczania placów zabaw na stropodachach na wysokości powyżej 5 m nad terenem.

Przepisy określają minimalne wymagania dotyczące nasłonecznienia placów zabaw oraz odległości od:

• ulic i dróg;
• ciągów pieszo-jezdnych;
• okien mieszkań;
• miejsc gromadzenia odpadów,

które muszą wynosić co najmniej 10 m.

Dodatkowe korzyści dla mieszkańców wynikają z wymogu oddzielania balkonów sąsiadujących lokali mieszkalnych na jednej płycie balkonowej oraz loggii w sposób zapewniający komfort użytkowania i minimalną przepuszczalność światła oraz obowiązek zapewnienia osobnego pomieszczenia gospodarczego, wiaty lub altany do przechowywania rowerów.

Walka z betonozą

Zgodnie z nowymi przepisami, na działkach budowlanych przeznaczonych pod budowę:

• budynków mieszkalnych wielorodzinnych;
• budynków opieki zdrowotnej (z wyjątkiem przychodni);
• oraz budynków oświaty i wychowania;

co najmniej 25% powierzchni działki należy urządzić jako teren biologicznie czynny, jeżeli inny procent nie wynika z aktu planowania przestrzennego.

Z punktu widzenia mieszkańców korzystne jest wprowadzenie definicji publicznie dostępnego placu dla której współczynnik powierzchni biologicznie stosowanej będzie stosowany. Na działkach przeznaczonych pod publicznie dostępny plac o powierzchni powyżej 1.000 m² co najmniej 20% powierzchni należy urządzić jako teren biologicznie czynny, jeśli wyższy współczynnik nie wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Regulacja ma zapobiec tworzeniu obszarów pokrytych w całości kostką brukową, betonem czy asfaltem.

Wpływ na rynek

Nowe regulacje kształtują komfort życia mieszkańców budynków i użytkowników obiektów. Będą generować koszty po stronie inwestorów, co premiuje największe podmioty na rynku. Obszar realizacji inwestycji podlega ocenie pod kątem bardziej restrykcyjnych norm odnoszących się do dokumentacji projektowej.

Należy uznać za pożądany kierunek zmian takich jak np. wydzielenie pomieszczenia dostosowanego i przeznaczonego wyłącznie do karmienia i przewijania dzieci w  budynku gastronomii, handlu lub usług o powierzchni użytkowej powyżej 1000 m², stacji paliw o powierzchni użytkowej powyżej 100 m² lub przeznaczonym na potrzeby opieki zdrowotnej. Zbliża to nas do standardów panujących w państwach Europy Zachodniej.

Przewidziane wyjątki ograniczą pożądane skutki. Zasadniczo jest to krok w dobrą stronę, ale zmiany są z pewnością są spóźnione.

Stosowanie nowych przepisów

Omawiane przepisy dotyczyć będą nowych inwestycji. Przepisy dotychczasowe należy stosować do zamierzeń budowlanych, do których przed dniem wejścia w życie Rozporządzenia WT:

• złożono wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego czy wniosek o zmianę pozwolenia na budowę;
• wydano pozwolenie na budowę lub odrębną decyzję o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego;
• dokonano zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych, gdy nie jest wymagane pozwolenie na budowę, lub;
• wydano decyzję o legalizacji lub decyzję o zatwierdzeniu projektów lub wznowieniu robót w przypadku istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu.

W ostatnich dniach lipca 2024 r.  zauważalną polityką administracyjną stało się wstrzymywanie realizacji składanych na ostatnią chwilę wniosków o wszczęcie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę w celu zakwalifikowania realizacji inwestycji pod reżim nowego Rozporządzenia WT.

Autor: Patryk Hilla