Najem krótkoterminowy. Kilka dni w cudzym mieszkaniu zamiast hotelowego pokoju. Platforma, rezerwacja, zameldowanie bez recepcji. I coraz częściej – dziesiątki lokali zarządzanych przez jednego operatora z precyzją, której nie powstydziłaby się sieć hotelowa. Rynek dojrzał. Prawo postanowiło za nim nadążyć.
Fenomen ekonomii współdzielenia
To co zaczynało się jako fenomen ekonomii współdzielenia, czyli okazjonalnego wynajmowania własnego mieszkania czy pokoju przez osobę prywatną w czasie nieobecności[1], z czasem ewoluowało w kierunku dojrzałego segmentu rynku nieruchomości, w którym coraz większą rolę odgrywają podmioty profesjonalne zarządzające portfelami dziesiątek lub setek lokali jednocześnie.
Skala wzrostu rynku najmu krótkoterminowego jest najlepiej widoczna w zestawieniu liczbowym. Według informacji opublikowanych przez Eurostat jeszcze w 2019 roku goście spędzali za pośrednictwem czterech największych platform rezerwacyjnych ponad 554 miliony nocy rocznie w obiektach na terenie UE[2]. Po pandemicznym załamaniu rynek odbudował się z naddatkiem: w 2024 roku liczba ta sięgnęła 3 miliardów noclegów, z czego prawie 1/3 stanowił najem krótkoterminowy[3], a rok 2025 zamknął się rekordowym wynikiem 3.1 miliarda noclegów[4]. W samej Polsce w 2024 roku z najmu krótkoterminowego za pośrednictwem platformy Airbnb skorzystało ponad 1,8 miliona gości, a wkład tego sektora w PKB wyniósł 2,5 miliarda złotych[5].
Można przypuszczać, że tak dynamiczny rozwój sektora najmu krótkoterminowego, o ile przebiega na tle ogólnego ożywienia turystyki w UE, nie jest spowodowany wyłącznie przemianami społecznymi i kulturowymi, ale przyczyniła się do niego w dużej mierze daleko idąca swoboda regulacyjna, pozwalająca maksymalizować zyski.
Przez lata działalność ta funkcjonowała w tzw. szarej strefie, gdzie brak było wyraźnych norm kierowanych zarówno do wynajmujących, jak i do internetowych platform pośredniczących w takim wynajmie[6], na co powołuje się zresztą sam projektodawca w uzasadnieniu do projektu ustawy[7]. Brak jednolitych rejestrów, nieuregulowany status lokali mieszkalnych wykorzystywanych w celach quasi-hotelowych, a także niespójność kwalifikacji podatkowej tworzyły środowisko sprzyjające dynamicznemu rozwojowi tego sektora, lecz jednocześnie generowały napięcia z otoczeniem: przede wszystkim z mieszkańcami najbardziej turystycznych części miast, ale także wspólnotami mieszkaniowymi, branżą hotelarską i organami władzy publicznej[8].
Profesjonalizacja modeli operacyjnych
Równolegle do wzrostu ilościowego następuje intensywna profesjonalizacja modeli operacyjnych. Zarządzanie najmem krótkoterminowym na większą skalę wymaga bowiem zaawansowanej infrastruktury: systemów zarządzania rezerwacjami i kanałami dystrybucji, dynamicznego ustalania cen, obsługi gości w trybie całodobowym, logistyki sprzątania i obsługi technicznej, a przy większej skali działalności również własnych działów prawnych i finansowych. Badania wskazują na przejście od działalności w ramach ekonomii współdzielenia ku konsolidacji rynku przez profesjonalne spółki zarządzające[9].
Pakiet zmian legislacyjnych
Zbiegający się w czasie pakiet zmian legislacyjnych, w skład którego wchodzi projekt nowelizacji ustawy o własności lokali oraz projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich, uzupełniony przez bezpośrednio stosowane rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i wymiany danych dotyczących krótkoterminowego wynajmu lokali mieszkalnych (rozporządzenie STR), tworzy nową architekturę prawną, która zasadniczo przebuduje warunki prowadzenia tej działalności w Polsce.
Usługa hotelarska w prawie krajowym i najem krótkoterminowy w UE
Punktem wyjścia niniejszego opracowania jest rozporządzenie STR, które będzie stosowane na terytorium państw członkowskich od 20 maja 2026 r. Jako akt prawa unijnego obowiązuje bezpośrednio, nie wymaga implementacji do prawa krajowego, nakłada jednak na państwa członkowskie szereg obowiązków, mających na celu harmonizację przepisów unijnych i krajowych, w tym obowiązek wprowadzenia krajowych mechanizmów sankcyjnych, systemu nadawania indywidualnych numerów identyfikacyjnych oraz infrastruktury przekazywania danych do unijnego cyfrowego punktu dostępu.
Tym właśnie celom służy projekt ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (UC135), który na dzień publikacji niniejszego wpisu pozostaje na zaawansowanym etapie procesu legislacyjnego[10] – tekst ostateczny projektu przekazano do potwierdzenia przez Komitet do Spraw Europejskich w dniu 6 marca 2026 r. Należy przy tym wyraźnie zaznaczyć, że zakresy przedmiotowy i podmiotowy obu aktów prawnych nie pokrywają się w pełni, co może rodzić wątpliwości interpretacyjne co do kształtu stanu prawnego po wejściu obu regulacji w życie. Z tego względu poniżej przedstawiono najważniejsze zmiany wynikające z obu aktów prawnych w kontekście najmu krótkoterminowego.
Zmiany definicji
Kluczową zmianą jest modyfikacja ustawowej definicji usługi hotelarskiej . Zgodnie z projektowanym brzmieniem, za usługę hotelarską uznawane będzie każde krótkotrwałe wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych, trwające krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta, wraz z towarzyszącym świadczeniem usług związanych z tym wynajmem. Zmiana ta stanowi wykonanie art. 3 rozporządzenia STR i oznacza, że najem krótkoterminowy zostaje expressis verbis objęty zakresem definicji ustawowej[11].
Doprecyzowanie to nie wpływa na dotychczasową kwalifikację umów o usługi hotelarskie jako obejmujących najem krótkoterminowy, bowiem nie dochodzi tu do zatarcia granicy między umową najmu a umową o najem krótkoterminowy, która zachowuje swój odrębny charakter cywilnoprawny.
Warto również zwrócić uwagę na dwuskładnikową konstrukcję definicji: działalność musi obejmować zarówno element wynajmowania, jak i świadczenia usług towarzyszących. Projekt posługuje się ponadto pojęciem usługi hotelarskiej świadczonej w tzw. innych obiektach niż klasyczne obiekty hotelarskie (hotele, motele, pensjonaty). Rozróżnienie to ma doniosłe praktyczne konsekwencje, ponieważ determinuje zakres stosowanych wymogów, w tym przeciwpożarowych i wyposażeniowych, a także wpływa na możliwość ustanawiania przez gminy stref zakazu działalności. Za kryterium rozróżniające, w zestawieniu z brzmieniem art. 3 ust.1 rozporządzenia STR, należy przyjąć przeznaczenie obiektu jako lokalu mieszkalnego.
Projekt zmienia także definicję „przedsiębiorcy” na potrzeby ustawy w taki sposób, aby objąć jej zakresem każdy podmiot świadczący usługi najmu krótkoterminowego, nawet jeśli działalność ta nie ma charakteru profesjonalnego. Osiąga się to poprzez dostosowanie definicji do brzmienia analogicznych przepisów zawartych w ustawie o imprezach turystycznych i powiązanych usługach turystycznych oraz w ustawie o zasadach uczestnictwa przedsiębiorców zagranicznych w obrocie gospodarczym na terytorium RP. W praktyce oznacza to, że świadczenie usług najmu krótkoterminowego nie musi mieć charakteru zawodowego, co prowadzi do rozszerzenia kręgu podmiotów objętych regulacją. Jednocześnie projekt jednoznacznie wskazuje, że zmiana ta nie wpływa na kwestie podatkowe, które pozostają niezależne od faktu rejestracji lokalu.
Obowiązek rejestracji i Centralny Wykaz Obiektów Turystycznych
Fundamentem nowego systemu regulacyjnego jest obowiązek rejestracji obiektu przed przystąpieniem do świadczenia usług hotelarskich. Procedura zgłoszeniowa prowadzona jest przed wójtem, burmistrzem lub prezydentem miasta i obejmuje:
- złożenie oświadczeń o spełnianiu wymogów sanitarnych, przeciwpożarowych i wyposażeniowych (pod rygorem odpowiedzialności karnej),
- przedłożenie projektu regulaminu porządkowego,
- uzyskanie opinii osoby uprawnionej do wykonywania czynności z zakresu ochrony przeciwpożarowej oraz
- uiszczenie opłaty rejestracyjnej w wysokości 30 zł.
Na podstawie dokonanego wpisu organ nadaje obiektowi indywidualny numer identyfikacyjny, który przedsiębiorca zobowiązany jest ujawniać we wszystkich ofertach kierowanych za pośrednictwem platform internetowych. Obowiązek ten stanowi bezpośrednie wykonanie rozporządzenia STR, które nakłada na platformy zakaz publikowania ofert pozbawionych takiego numeru.
Dane z rejestracji zasilają Centralny Wykaz Obiektów Turystycznych (CWTON), prowadzony na zasadach zbliżonych do istniejącego Centralnego Wykazu Obiektów Hotelarskich.
CWTON ma zapewnić dostęp do aktualnych i weryfikowalnych informacji o obiektach świadczących usługi noclegowe oraz stanowić krajowy punkt agregacji danych przekazywanych następnie do unijnego cyfrowego punktu dostępu, o którym mowa w rozporządzeniu STR.
Kontrole, sankcje i wykreślenie z ewidencji
Projekt istotnie wzmacnia instrumenty nadzoru nad rynkiem. Organy ewidencyjne będą uprawnione do przeprowadzania kontroli obiektów w zakresie spełniania wymogów sanitarnych, przeciwpożarowych i wyposażeniowych.
Co szczególnie doniosłe z punktu widzenia środowiska społeczności lokalnych, projekt przyznaje prawo zgłoszenia wniosku o przeprowadzenie kontroli nie tylko organom publicznym, ale również wspólnotom mieszkaniowym, spółdzielniom mieszkaniowym oraz mieszkańcom zamieszkującym w obrębie tej samej nieruchomości. Uprawnienie to należy oceniać jako wyraz legislacyjnej próby wyważenia konfliktu interesów, który najem krótkoterminowy generuje w relacjach sąsiedzkich, choć czy uprawnienie to nie będzie nadużywane, pozostaje kwestią otwartą, której ocena możliwa będzie dopiero po wejściu przepisów w życie.
W razie stwierdzenia uchybień organ może nakazać wstrzymanie świadczenia usług do czasu ich usunięcia. Jeżeli kontrola wykaże powtarzające się naruszenia w zakresie bezpieczeństwa lub porządku publicznego, organ jest uprawniony do wykreślenia obiektu z ewidencji, a ponowne zgłoszenie możliwe jest dopiero po upływie roku od wykreślenia. Skutek ten ma charakter zbliżony do zakazu wykonywania działalności, co w przypadku operatorów zarządzających portfelami lokali może oznaczać znaczące ryzyko operacyjne.
Równolegle projekt wprowadza administracyjne kary pieniężne w wysokości do 50 000 zł za każde naruszenie. Sankcja ta grozi w szczególności za prowadzenie działalności bez wpisu do ewidencji lub bez wymaganej decyzji o zaszeregowaniu, za posługiwanie się mylącymi oznaczeniami, za brak numeru ewidencyjnego w ofertach oraz za kontynuowanie działalności pomimo decyzji o jej wstrzymaniu.
Odrębną kwestią pozostaje sposób ukształtowania się praktyki organów uprawnionych do nakładania tych kar oraz w jaki sposób przyznana im uznaniowość w określaniu ich wysokości wpłynie na decyzje inwestorów.
Wymogi przeciwpożarowe
Projekt przewiduje złagodzone wymogi przeciwpożarowe, jednak wyłącznie dla obiektów spełniających łącznie następujące warunki: budynek liczy mniej niż 6 lokali, dysponuje maksymalnie 30 miejscami noclegowymi, jego wysokość nie przekracza 25 metrów, a warunki ewakuacji są zachowane. Dla pozostałych obiektów stosuje się pełen reżim przepisów przeciwpożarowych. Oznacza to, że zdecydowana większość portfeli zarządzanych przez profesjonalnych operatorów, skoncentrowanych z natury rzeczy w wielolokalowych budynkach miejskich, podlegać będzie pełnym wymogom dla obiektów hotelarskich.
Jednocześnie projekt wyraźnie przesądza, że nie przewiduje się automatycznej zmiany przeznaczenia lokali z mieszkalnych na użytkowe – kwestia ta pozostaje regulowana przez art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
Możliwość ustanawiania stref zakazu
Niezależnie od powyższego, projekt przyznaje gminom kompetencję do ustanawiania w drodze uchwały stref zakazu działalności obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie, (w tym najem krótkoterminowy) w innych obiektach niż w obiektach hotelarskich.
Przesłanką wprowadzenia strefy może być zabytkowy charakter budynku, a także względy porządku i bezpieczeństwa publicznego. Jest to instrument o potencjalnie dalekosiężnych skutkach dla rynku najmu krótkoterminowego, ponieważ pozwala samorządom na faktyczne ograniczenie podaży najmu krótkoterminowego w najbardziej atrakcyjnych turystycznie i jednocześnie najbardziej wrażliwych urbanistycznie lokalizacjach.
Praktyka w największych europejskich miastach pokazuje, że lokalne władze w celu ochrony bezpieczeństwa mieszkańców, a także zachowania walorów kulturowych i historycznych, podejmują zdecydowane działania, które w niektórych przypadkach niemal całkowicie paraliżują biznes związany z najmem krótkoterminowym (np.:
- Barcelona – plan całkowitego zakazu STR do listopada 2028 r.[12];
- Madryt – zakaz STR w obrębie centrum historycznego i niektórych innych dzielnic[13];
- Paryż – limit wynajmu 90 nocy w roku[14];
- Amsterdam – limit 15 nocy w roku, holiday rental escalation ladder, czyli siedmiostopniowa struktura reagowania politycznego, której ostatni szczebel przewiduje tymczasowy całkowity zakaz STR na okres do 3 lat w obszarach o najwyższym poziomie uciążliwości, limit 4 gości w lokalu oraz wymóg posługiwania się odpowiednim zezwoleniem[15];
- Berlin – zakaz udostępniania lokali mieszkalnych na cele turystyczne bez zezwolenia[16];
- Ateny – zakaz wydawania nowych licencji STR, a także podwyższone opodatkowanie względem najmu długoterminowego[17];
- Florencja – zakaz stosowania skrzynek na klucze oraz używania głośników przez przewodników turystycznych[18]).
Przyznanie gminom kompetencji do ustanawiania stref zakazu działalności STR nie jest rozwiązaniem pozbawionym wad. Na płaszczyźnie krajowej mechanizm ten wkracza w sferę wolności działalności gospodarczej (art. 22 Konstytucji RP) i prawa własności (art. 64 Konstytucji RP), a ograniczenie obu wymaga nie tylko podstawy ustawowej, ale i zachowania zasady proporcjonalności (art. 31 ust. 3 Konstytucji RP). Tymczasem przesłanki upoważniające gminy do wprowadzenia strefy – „porządek i bezpieczeństwo publiczne” oraz „zabytkowy charakter budynku” – są sformułowane na tyle szeroko, że precyzja tej delegacji może być skutecznie kwestionowana.
Na płaszczyźnie unijnej strefy stanowią wymóg geograficzny w rozumieniu dyrektywy usługowej[19], którego wprowadzenie wymaga wykazania nadrzędnego interesu publicznego i braku środków mniej dolegliwych — projekt zaś nie przewiduje żadnego mechanizmu weryfikacji proporcjonalności uchwał gminnych z tego punktu widzenia.
Oba zagadnienia pozostają otwarte i będą zapewne przedmiotem kontroli sądowej.
Nowelizacja ustawy o własności lokali
Opisane wyżej zmiany w ustawie o usługach hotelarskich oraz rozporządzeniu STR nie wyczerpują legislacyjnego pakietu reformującego rynek najmu krótkoterminowego. Równolegle procedowany jest projekt nowelizacji ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (UD312), który ujmuje tę problematykę z odmiennej perspektywy. Choć jego zasadniczym celem jest usprawnienie funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, to niektóre z proponowanych rozwiązań mogą okazać się dla profesjonalnych operatorów STR równie doniosłe w skutkach, jako że ich związek z rynkiem najmu krótkoterminowego nie wynika bezpośrednio z przedmiotu ani celu ustawy, lecz ujawnia się dopiero na gruncie szczegółowych rozwiązań projektowanych przepisów.
Zakaz wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego
Pierwsza ze zmian dotyka zjawiska specyficznego, lecz dobrze znanego na polskim rynku inwestycyjnym: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje dla danej działki wyłącznie strefę usługową, co uniemożliwia wzniesienie budynku mieszkalnego w rozumieniu przepisów techniczno-budowlanych. Inwestor wznosi zatem budynek zamieszkania zbiorowego (hotel, aparthotel lub podobny obiekt), w którym wyodrębnia lokale użytkowe, a następnie sprzedaje je indywidualnym nabywcom. Lokale te pełnią w praktyce funkcję mieszkaniową lub quasi-mieszkaniową, omijając tym samym ograniczenia planistyczne i przepisy techniczno-budowlane właściwe dla zabudowy mieszkaniowej. Model ten stał się w ostatnich latach podstawą licznych inwestycji aparthotelowych w największych miastach i miejscowościach turystycznych.
Projektodawca dąży do uszczelnienia regulacji w tym zakresie, wprowadzając do ustawy o własności lokali zakaz wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. Wyodrębnienie lokalu mieszkalnego w budynku zamieszkania zbiorowego byłoby dopuszczalne wyłącznie przy łącznym spełnieniu dwóch warunków: lokal musi spełniać wymogi techniczno-budowlane określone w przepisach wykonawczych do ustawy Prawo budowlane, a jednocześnie muszą być spełnione warunki wyodrębnienia określone w uchwale rady gminy stanowiącej akt prawa miejscowego.
Konstrukcja ta ma mieć charakter dwustopniowy. Sama zgodność techniczna nie wystarczy, konieczna jest ponadto wyraźna zgoda wyrażona przez samorząd w drodze aktu prawa miejscowego, który może określić zarówno dopuszczalność wyodrębniania lokali mieszkalnych w budynkach zamieszkania zbiorowego na swoim obszarze, jak i szczegółowe zasady, na jakich to następuje. W efekcie dopuszczalność tego modelu inwestycyjnego staje się w znacznej mierze kwestią lokalnej polityki planistycznej, a nie wyłącznie strategicznych decyzji inwestora.
Projekt przewiduje przy tym wyjątek oparty na konstytucyjnej zasadzie ochrony praw nabytych i pewności prawa. Nowe ograniczenia nie dotyczą budynków wybudowanych przed dniem 1 stycznia 2027 r. ani budynków, dla których przed tą datą wydano prawomocne pozwolenie na budowę.
Uzasadnienie projektu explicite powołuje się na ochronę podmiotów, które rozpoczęły cykl inwestycyjny w zaufaniu do dotychczasowego stanu prawnego – nabyły grunt o określonym statusie planistycznym i podjęły decyzje gospodarcze w oparciu o możliwości zagospodarowania dopuszczalne pod rządami wcześniejszych przepisów. Tym podmiotom przysługuje prawo kontynuowania inwestycji i wyodrębniania lokali na dotychczasowych zasadach.
Podwyższenie zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej
Druga ze zmian jest pozornie techniczna, lecz w perspektywie operacyjnej może mieć bezpośredni wpływ na rentowność najmu krótkoterminowego w istniejących zasobach mieszkaniowych.
Obecny stan prawny pozwala wspólnocie mieszkaniowej na podwyższenie comiesięcznej zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej wyłącznie w odniesieniu do lokali użytkowych. W praktyce oznaczało to, że lokale mieszkalne przeznaczone na wynajem krótkoterminowy korzystały z tej samej stawki co lokale zamieszkałe przez właścicieli, niezależnie od generowanych przez nie faktycznych kosztów.
Projektodawca wprost wskazuje, że w praktyce to właśnie lokale mieszkalne przeznaczone na najem krótkoterminowy najczęściej generują po stronie wspólnoty dodatkowe koszty, związane przykładowo z utrzymaniem porządku i czystości w obrębie budynku i poza nim, wynikające z intensywnej rotacji gości. Projekt rozszerza możliwość podwyższenia zaliczki w drodze uchwały wspólnoty na wszystkie lokale, z zastrzeżeniem, że ciężar wykazania dodatkowych kosztów generowanych przez dany lokal spoczywa na wspólnocie.
Z perspektywy każdego właściciela lokalu prowadzącego najem krótkoterminowy zmiana ta rodzi ryzyko realne, lecz ograniczone przez wymóg dowodowy. Wspólnota nie może podwyższyć zaliczki arbitralnie, lecz musi wykazać konkretne, dodatkowe koszty oraz ich związek z działalnością prowadzoną w danym lokalu. Oznacza to, że sama okoliczność prowadzenia najmu krótkoterminowego nie jest wystarczającą podstawą podwyższenia zaliczki; konieczna jest dokumentacja faktycznie poniesionych wydatków.
Operator prowadzący staranną politykę w zakresie zachowania gości i utrzymania nieruchomości ogranicza tym samym możliwość wykazania przez wspólnotę konkretnych, dodatkowych kosztów będących warunkiem podwyższenia zaliczki, co sprawia, że ryzyko po jego stronie pozostaje istotnie mniejsze.
Mechanizm ten należy jednak oceniać nie w izolacji, lecz w kontekście całości projektowanych regulacji. W połączeniu z uprawnieniem do inicjowania kontroli wprowadzonym przez projekt ustawy o usługach hotelarskich obraz jest jednoznaczny. Wspólnota mieszkaniowa zyskuje narzędzia kontrolne i finansowe wobec najmu krótkoterminowego prowadzonego we własnym budynku, których wcześniej nie miała.
Kluczowe daty
Nie wszystkie zmiany nastąpią jednocześnie. Poniższa grafika ma na celu przejrzyste przedstawienie harmonogramu ich wprowadzania zgodnie z aktualną treścią projektów obu omówionych ustaw.
Przedstawione daty należy jednak traktować jako orientacyjne. Oba projekty nowelizacji nie trafiły dotychczas do Sejmu, co czyni mało realistycznym scenariusz, w którym wszystkie zmiany wejdą w życie w terminach zakładanych przez projektodawców.
Harmonogram ten może ulec istotnym przesunięciom na dalszych etapach procesu legislacyjnego, dlatego sytuację należy monitorować na bieżąco. Artykuł będzie aktualizowany stosownie do postępów prac legislacyjnych, jak również w przypadku wprowadzenia zmian merytorycznych do treści przepisów.
[1] Pawlusiński R., Ekonomia współdzielenia – istota zjawiska oraz wyzwania dla sektora turystyki w miastach. 2017
[2] https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-eurostat-news/-/ddn-20210629-2; dostęp: 21.04.2026 r.
[3] https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-eurostat-news/w/ddn-20251017-1; dostęp: 21.04.2026 r.
[4] https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Tourism_statistics_-_nights_spent_at_tourist_accommodation_establishments; dostęp: 21.04.2026 r.
[5] https://www.silesia-sot.pl/airbnb-w-polsce-analiza-korzysci-gospodarczych-i-wplywu-na-rynek-mieszkaniowy/2025/10/14/; dostęp: 21.04.2026 r.
[6] Colomb C., The regulatory aspects of short-term rentals in the EU. In-depth analysis requested by the HOUS Special Committee. 2025
[7] https://legislacja.rcl.gov.pl/docs//2/12405554/13177393/13177394/dokument772179.pdf; dostęp: 21.04.2026 r.
[8] Kruczek Z., Turyści vs. mieszkańcy. Wpływ nadmiernej frekwencji turystów na proces gentryfikacji miast historycznych na przykładzie Krakowa. Turystyka kulturowa. 2018
[9] Cocola-Gant, A., et al. Corporate hosts: The rise of professional management in the short-term rental industry. Tourism Management Perspectives. 2021.
[10] https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12405554/katalog/13177393; dostęp: 24.04.2026 r.
[11] Kwestia kwalifikacji wynajmu lokali mieszkalnych turystom jako usługi hotelarskiej pojawiała się w orzecznictwie sądów administracyjnych i interpretacjach organów podatkowych przede wszystkim w kontekście kwalifikacji źródła przychodu (np. wyrok NSA z 4.02.2020 r., II FSK 716/18, WSA w Szczecinie z 16.10.2013 r., I SA/Sz 331/13) oraz spełnienia wymogów sanitarno-przeciwpożarowych (np. wyrok NSA z 30.01.2014, II OSK 2069/12). Orzecznictwo w tym zakresie nie było jednolite – część składów przyjmowała kwalifikację usługi hotelarskiej przy stwierdzeniu elementu usługowego towarzyszącego wynajmowi, inne odmawiały jej przy wynajmie okazjonalnym przez osoby prywatne.
[12] https://www.rentalscaleup.com/barcelona-short-term-rental-ban-airbnb-2025/; https://www.rentalscaleup.com/barcelona-short-term-rental-ban-airbnb-2025/; dostęp: 24.04.2026 r.
[13] https://www.businessinsider.es/vivienda/golpe-propietarios-estos-son-distritos-prohibiran-alquiler-turistico-madrid-1481051#:~:text=El%20Ayuntamiento%20de%20Madrid%20prohibir%C3%A1%20los%20pisos%20de,de%20los%20alquileres%20tur%C3%ADsticos%20en%20la%20capital%20espa%C3%B1ola; dostęp: 24.04.2026 r.
[14] https://56paris.com/en/paris-short-term-rental-regulations-updates-on-the-le-meur-law; dostęp: 24.04.2026 r.
[15] https://getproofsnap.com/posts/short-term-rental-regulations-netherlands-amsterdam-2026.html; dostęp: 24.04.2026 r.
[16] https://www.relokatehr.com/blog/berlin-rental-restrictions; dostęp: 24.04.2026 r.
[17] https://www.ekathimerini.com/economy/real-estate/1272419/athens-short-term-ban-stays-for-another-year/; https://greekcitytimes.com/2024/11/07/airbnb-and-the-new-tax-bill-what-changes-to-expect-fines-up-to-e40000-for-properties-in-central-athens/#:~:text=The%20new%20tax%20bill%20in%20Greece%20introduces%20significant,rental%20permits%20for%20properties%20located%20in%20central%20Athens; dostęp: 24.04.2026 r.
[18] https://italyonfoot.com/florence/florence-short-term-rental-rules-2026/; dostęp: 24.04.2026 r.
[19] Dyrektywa 2006/123/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 12 grudnia 2006 r. dotycząca usług na rynku wewnętrznym (Dz.Urz. UE L 376 z 27.12.2006, s. 36).
Autor: Victoria Pruszkowska
