Due diligence nieruchomości – kompleksowa analiza prawna przed zakupem lub inwestycją

Inwestycje nieruchomościowe obejmują różnorodne projekty biznesowe, których celem może być generowanie dochodu z długo lub krótkoterminowego wynajmu, osiągnięcie zysku ze sprzedaży nieruchomości po rewitalizacji, czy zabezpieczenie kapitału dzięki wzrostowi wartości nieruchomości w czasie. Niezależnie od celu i specyfiki projektu, z reguły wiążą się one ze znaczną inwestycją środków i czasu, dlatego też przed podjęciem ostatecznej decyzji warto poznać stan prawny danej nieruchomości. Szczegółowa analiza prawna nieruchomości przed zakupem lub sprzedażą pozwala podjąć świadomą decyzję, daje z reguły lepsze możliwości negocjacyjne, umożliwiając uchwycenie i zminimalizowanie ewentualnych ryzyk, a w ostateczności – zmniejsza szanse nietrafionych inwestycji, które wiążą się ze stratą kapitału i czasu.

Na czym polega due diligence nieruchomości?

Pod hasłem „due diligence nieruchomości” kryje się cały szereg czynności analitycznych, podejmowanych przez prawników od nieruchomości, którego efektem jest raport due diligence – kompleksowe opracowanie, które pozwala zainteresowanym – najczęściej – kupującym i sprzedającym, poznać i zrozumieć stan prawny i faktyczny nieruchomości.

Badanie due diligence nieruchomości obejmuje szczegółową analizuję dokumentów oraz identyfikację i zmapowanie ewentualnych ryzyk. W samym raporcie due diligence, zależnie od wymagań zlecającego, mogą znajdować się także zalecenia co do dalszych działań i środki mitygacji zidentyfikowanych ryzyk prawnych.

Audyt prawny nieruchomości może zlecić zarówno sprzedający, jak i kupujący. W naszej praktyce zetknęliśmy się również z dwoma lub większą liczbą analiz prowadzonych równolegle lub w różnych zakresach, zależnie od stopnia złożoności projektu oraz liczby podmiotów działających po obu stronach.

Zdarza się, że raport z badania due diligence jest w odpowiedniej części ujawniany stronie sprzedającej, w celu uzasadnienia negocjacji cenowych lub narzucenia określonego kształtu transakcji czy konkretnych zapisów umownych.

Kiedy warto zlecić due diligence nieruchomości? 

Przeprowadzenie badania due diligence nieruchomości może leżeć w interesie obydwu stron transakcji a także innych podmiotów zaangażowanych w dany projekt, na przykład instytucji finansujących, jak banki czy fundusze inwestycyjne.

Jeśli inicjatywa w tym zakresie pochodzi od sprzedającego, raport, który opisuje stan prawny i faktyczny nieruchomości, ocenia istotność i prawdopodobieństwo ryzyk oraz zawiera rekomendacje w zakresie sanowania ewentualnych wad prawnych. Audyt prawny nieruchomości daje sprzedającemu nie tylko podstawę do ustalenia wyjściowej ceny transakcyjnej, ale i pomaga w zebraniu i uporządkowaniu dokumentacji, wskazuje konieczne do usunięcia punkty, które wpłynęłyby negatywnie na jego pozycję negocjacjach. Wychodząc z nieruchomością na rynek sprzedający jest w stanie szybko reagować na potrzeby zgłaszane przez potencjalnych kupujących w zakresie wglądu w dokumenty lub wyjaśnienia elementów stanu prawnego, które budzą wątpliwości.

Analiza nieruchomości przed zakupem zlecana przez kupującego daje mu możliwość poznania rzeczywistego stanu prawnego i ewentualnych ryzyk związanych z planowaną inwestycją, co najczęściej przekłada się na możliwość realnej renegocjacji ceny, przygotowania planu finansowania i zaplanowania harmonogramu inwestycji, zwłaszcza w sytuacji, w której projekt nie będzie finansowany ze środków własnych klienta.

Warto zaznaczyć, że audyt prawny nieruchomości nie kończy się w chwili przekazania raportu z badania due diligence. Najczęściej prawnicy reprezentują klienta w toku dalszych działań, wspierając go w negocjacjach, nadzorują wpisy w księdze wieczystej i współpracują z notariuszem tworząc dokumentację transakcyjną. Sam raport lub przynajmniej kluczowe wnioski z badania due diligence nieruchomości często stają się jej elementem.

Jakie dokumenty analizujemy w ramach badania stanu prawnego?

Due diligence nieruchomości rozpoczyna się od zebrania informacji z rejestrów publicznych. Badanie stanu prawnego nieruchomości obejmuje weryfikację księgi wieczystej, wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków, planu ogólnego (wcześniej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego), planu zagospodarowania przestrzennego oraz innych aktów planistycznych. Prawnicy od nieruchomości zaangażowani w ten proces pozyskują również dokumenty dotyczące nieruchomości od właściciela, wierzycieli rzeczowych, a następnie na ich podstawie rekonstruują stan własnościowy nieruchomości. W szczególności brane są pod uwagę umowy cywilnoprawne, pozwolenia i decyzje administracyjne, aby ustalić tytuł prawny oraz ewentualne obciążenia, jak służebności.

Kluczowym elementem jest analiza księgi wieczystej. Badanie ujawnia m.in.:

• kto jest właścicielem;
• czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, służebnością, ograniczonym prawem rzeczowym albo prawami osobistymi;
• czy widnieją wzmianki o postępowaniach.

Audyt prawny nieruchomości wskazuje konsekwencje tych wpisów i ocenia, czy istnieją nieujawnione roszczenia. Prawnik od nieruchomości analizuje wówczas dokumenty źródłowe i doradza, jak uregulować sytuację, aby sprzedaż nieruchomości lub jej nabycie było nie tylko skuteczne, ale i bezpieczne. Jeżeli księga wieczysta nie istnieje lub nie odpowiada stanowi faktycznemu, proponujemy sposób ustalenia tytułu oraz opisujemy ryzyka wynikające ze sprzedaży czy zakupu.

Następnie, w ramach due diligence nieruchomości prawnicy weryfikują wpisy w ewidencji gruntów i budynków. Sprawdzamy m.in.:

• położenie działki;
• jej granice;
• powierzchnię i przeznaczenie nieruchomości;
• oraz dostęp do drogi publicznej.

Badanie stanu prawnego nieruchomości obejmuje także analizę takich dokumentów jak miejscowy plan zagospodarowania (MPZ) czy decyzja o warunkach zabudowy (WZ), aby ustalić przeznaczenie terenu i dopuszczalne parametry inwestycji. Obsługa prawna dewelopera uwzględnia w tej sytuacji ryzyko wynikające z planów rewitalizacji, stref ochrony konserwatorskiej czy konieczności zawarcia umowy urbanistycznej. Jeżeli brak jest planu miejscowego, weryfikujemy ważność decyzji, możliwość jej przeniesienia i terminów.

Na dalszym etapie due diligence nieruchomości analizujemy:

• pozwolenia na budowę,
• pozwolenia na użytkowanie,
• oraz dokumentację projektową i powykonawczą,

aby ustalić, czy obiekt powstał i został oddany do użytku zgodnie z prawem. Weryfikujemy czy nie doszło do samowoli budowlanej lub nielegalnych zmian w projekcie, i wskazujemy ich potencjalne konsekwencje dla inwestora. Prawnik od nieruchomości ocenia, czy dokumentacja jest kompletna oraz czy pozwolenia zawierają ograniczenia co do przeznaczenia lub sposobu użytkowania. Blisko współpracujemy z rzeczoznawcami budowlanymi i inżynierami, którzy na życzenie Klienta sporządzają dodatkowe opinie techniczne, przedkładane w uzupełnieniu raportu prawnego lub jako tzw. due diligence techniczne.

Analiza prawna nieruchomości przed zakupem uwzględnia również umowy najmu, dzierżawy, prawa służebności, dożywocia i inne ograniczenia rzeczowe. Badanie stanu prawnego nieruchomości pozwala ustalić, które prawa zostaną przeniesione na nabywcę, a które wygasną w chwili sprzedaży.

Obsługa prawna dewelopera najczęściej wiąże się z oceną:

• umów przedwstępnych,
• zastrzeżonych praw autorskich do projektów,
• praw do mediów oraz umów dobrosąsiedzkich,

tak aby zapobiec sporom na etapie realizacji inwestycji i jej komercjalizacji. Analiza prawna obejmuje również ustalenie, czy toczą się postępowania sądowe lub administracyjne mogące wpłynąć na stan prawny lub wartość nieruchomości.

W ramach due diligence nieruchomości sprawdzamy, czy działka leży w strefie ochrony przyrody, na obszarze Natura 2000, terenie rewitalizacji lub w sąsiedztwie zabytków. Jeżeli grunt ma charakter rolny albo leśny, wskazujemy ograniczenia w obrocie oraz prawa pierwokupu przysługujące Skarbowi Państwa lub innym podmiotom prawa publicznego. Analizujemy również kwestie związane z podatkiem od nieruchomości, opłatą za użytkowanie wieczyste, opłatami planistycznymi i adiacenckimi, a także tzw. podatek od deszczu, aby inwestor znał przyszłe obciążenia. Gdy sytuacja tego wymaga, nasza analiza obejmuje wskazanie procedur scaleniowo‑podziałowych oraz możliwości ustanowienia drogi koniecznej.

Raport due diligence

Końcowym elementem due diligence nieruchomości jest raport, który opisuje stan prawny i faktyczny, ocenia istotność i prawdopodobieństwo wystąpienia ryzyk oraz zawiera rekomendacje w zakresie ich ograniczenia.

Raport przedstawia także wycenę rzeczoznawcy majątkowego i porównuje ją z ceną rynkową, co ułatwia negocjacje. Analiza nieruchomości przed zakupem daje kupującemu możliwość renegocjacji ceny, przygotowania planu finansowania i zaplanowania harmonogramu inwestycji, zaś sprzedającemu pozwala uporządkować dokumenty i podnieść atrakcyjność oferty.

Audyt prawny nie kończy się na przekazaniu raportu – prawnicy reprezentują klienta w postępowaniach, pomagają w negocjacjach, nadzorują wpisy w księdze wieczystej i współpracują z notariuszem. Prawnik od nieruchomości doradza również w wyborze formy transakcji, struktury spółki, ocenie skutków podatkowych i zabezpieczeniu płatności. Zespół prawników zapewnia kompleksową obsługę i uczestniczy w negocjacjach aż do finalizacji umowy.

Obsługa prawna deweloperów i inwestorów

Obsługa prawna deweloperów, obok wymienionych powyżej elementów, najczęściej implikuje ocenę już zawartych umów deweloperskich lub umów przedwstępnych, uzyskanych praw autorskich do projektów, praw do mediów oraz umów dobrosąsiedzkich, tak aby zapobiec sporom na etapie realizacji inwestycji i jej komercjalizacji. Analiza prawna weryfikuje również, czy toczą się postępowania sądowe lub administracyjne mogące wpłynąć na stan prawny lub wartość nieruchomości.

Przykładowe projekty kancelarii w zakresie badania nieruchomości

W ramach kompleksowego wspierania klientów we wszystkich obszarach prawnych dotyczących nieruchomości, przez ponad 15 lata naszej praktyki z sukcesem zrealizowaliśmy kilkadziesiąt badań due diligence nieruchomości, zarówno na zlecenie sprzedających, kupujących, jak i stron trzecich – podmiotów finansujących transakcje. Badaliśmy nieruchomości o różnym charakterze i przeznaczeniu, położone w całej Polsce, w tym m.in.:

• nieruchomość komercyjną, położną na warszawskim Mokotowie, o wartości 31 milionów złotych
• nieruchomości obejmującej hale produkcyjne i magazynowe wraz z drogami dojazdowymi, o wartości ponad 150 milionów złotych;
• portfel nieruchomości przeznaczonych pod lokalizację farm fotowoltaicznych w południowej Polsce, o wartości 50 milionów złotych;
• nieruchomość zabudowaną budynkiem użytkowym, objętym ochroną konserwatorską, na warszawskim Żoliborzu, o wartości 20 milionów złotych.

Ryzyka wykrywane podczas due diligence

Oprócz ryzyk, które można określić jako podstawowe, bo dotyczących wadliwości tytułu prawnego nabycia nieruchomości przez właściciela lub jego poprzednika prawnego, w naszej praktyce spotkaliśmy się z ryzykami obejmującymi m.in.:

• nieujawnienie służebności, toczących się postępowań sądowych, o których wiedzę uzyskaliśmy w wyniku prześledzenia zawartości akt księgi wieczystej;
• ograniczenia w możliwości zabudowy wynikające z prawa wodnego, ograniczenia wynikające z prawa geologicznego i górniczego;
• nieaktualne lub wadliwe dane w ewidencji gruntów i budynków, w tym rozbieżności między granicami ewidencyjnymi a faktycznym użytkowaniem terenu;
• błędy w powierzchni działki czy budynku zawartej w rejestrze publicznym oraz księdze wieczystej, wskazujące na przeprowadzenie samowolnej rozbudowy budynków;
• ryzyka planistyczne, w tym ograniczenia w zabudowie, rezerwy pod drogi publiczne lub inne inwestycje celu publicznego (np. realizowane w trybie specustaw drogowych oraz lotniskowych);
• ryzyka techniczno-prawne, w tym niezgłoszone budynki, braki w pozwoleniach budowlanych.

Oczywiście, nie wszystkie ryzyka udaje się ograniczyć lub wyeliminować. Tym bardziej więc, w projektach dotyczących nieruchomości o znacznej wartości warto zdecydować się na przeprowadzenie audytu prawnego nieruchomości.

Czas trwania i koszt usługi

Choć schemat postępowania przy badaniach due diligence jest podobny, korzystamy również z wypracowanych w toku praktyki już checklist, a wiele dokumentów można pozyskać elektronicznie, ponieważ każda nieruchomość jest inna, nie sposób wskazać jednoznacznie, bez wstępnej analizy, ile czasu zajmie realizacja badania. Wyceniamy je również indywidualnie, zależnie od stopnia złożoności projektu, ilości koniecznych do przeanalizowania dokumentów i informacji.

Standardowy proces badania stanu prawnego nieruchomości, zakończony uproszczonym raportem, wskazującym najważniejsze ryzyka, zajmuje około dwóch miesięcy, przy założeniu, że prawnicy mają zapewniony dostęp do większości informacji, a uzyskanie dokumentów z rejestrów publicznych w formie zaświadczeń i wypisów nie napotyka przeszkód. W przypadku nieruchomości o nieskomplikowanym stanie prawnym badanie można przeprowadzić nawet w niecałe dwa tygodnie, a dla nieruchomości lokalowych proces ten doświadczony prawnik od nieruchomości jest w stanie zamknąć w pięć dni roboczych.

W sytuacji, w której prawnicy muszą samodzielnie pozyskać informacje, wydobycie dokumentów z rejestrów publicznych jest utrudnione ( z jakich powodów może być utrudnione), lub dokumenty nie istnieją – proces może  znacząca się wydłużyć.

Standardowe badanie due diligence zamyka się z reguły  przedziale od 20 do 35 tysięcy złotych netto. W cenie klient otrzymuje od nas podsumowanie przeprowadzonego badania w formie raportu red flag oraz dostęp do kompletu uzyskanych przez nas dokumentów, uporządkowanych dokumentów w formie Virtual Data Room, co znacząco ułatwia dalsze kroki związane z transakcją.

W przypadkach mniej skomplikowanych, w tym raportach ograniczonych do badania tytułu prawnego, wynagrodzenie zamyka się kwotą nie przekraczającą 10 tysięcy złotych netto. Due diligence przed zakupem nieruchomości z rynku pierwotnego od deweloperów, przeprowadzane na zlecenie klientów indywidualnych, wyceniamy na średnim poziomie od 6 tysięcy złotych netto.

Dlaczego warto skorzystać z usług kancelarii specjalizującej się w prawie nieruchomości?

Stany prawne i faktyczne, które występują w obrocie nieruchomościami bywają bardzo skomplikowane i złożone. Biorąc pod uwagę średnią wartość transakcji nieruchomościowej w relacjach profesjonalnych, potencjalne skutki błędów mogą okazać się bardzo kosztowne, w skrajnych przypadkach zniweczyć możliwość realizacji inwestycji.

Wsparcie doświadczonych prawników, rozumiejących realia biznesowe, pozwala nie tylko uchwycić i znacznie ograniczyć ryzyka transakcyjne, ale często także przyspieszyć cały proces formalny, i uzyskać lepsze warunki.

Due dilgence nieruchomości – najczęściej zadawane pytania (FAQ)