Inwestycje greenfield i brownfield to dwa różne podejścia do realizacji projektów nieruchomościowych. Każde z nich ma swoje zalety, ograniczenia i ryzyka, które powinien znać każdy inwestor.
Czym jest greenfield?
Inwestycja greenfield to sytuacja, gdy przedsiębiorca rozpoczyna, potocznie mówiąc, „od zera” – projekt powstaje na nowym terenie, który często nie jest jeszcze dostosowany pod względem prawnym (np. nieruchomość rolna, kilkanaście działek wymagających scalenia) oraz faktycznym (brak infrastruktury drogowej, mediów). W ramach inwestycji greenfield inwestor decyduje się ponieść wieloaspektowe ryzyko niepowodzenia inwestycji, oczekując w zamian za to wysokiej stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału (tzw. „ROI”).
Główne cechy inwestycji greenfield
Inwestycja greenfield cechuje się budową od podstaw budynku lub obiektu budowlanego, na wcześniej niezagospodarowanym terenie, najczęściej rolnym lub leśnym.
Inwestor ma pełną swobodę w decydowaniu o kształcie projektu obiektu, doborze technologii i wdrożeniu nowoczesnych rozwiązań technicznych. Tego typu inwestycje są atrakcyjne dla firm, które chcą stworzyć obiekt idealnie dopasowany do swoich potrzeb produkcyjnych czy logistycznych.
Lokalizacja takiej inwestycji wymaga usytuowania jej na terenach gwarantujących łatwy dostęp do surowców, siły roboczej i dobrej komunikacji. Inwestycja greenfield jest niewątpliwie procesem długotrwałym, który wiąże się z poniesieniem znaczących nakładów finansowych i koniecznością dopełnienia szeregu wymogów prawnych dla jej powstania.
Greenfield a brownfield
Przeciwieństwem inwestycji greenfield jest tzw. inwestycja brownfield, która polega na zagospodarowaniu, modernizacji lub rozbudowie terenów i obiektów, które były wcześniej użytkowane w celach przemysłowych, magazynowych, handlowych lub usługowych.
Zamiast budowy od podstaw, jak w przypadku inwestycji greenfield, wykorzystuje się istniejącą infrastrukturę i dostosowuje ją do nowych, aktualnych potrzeb rynku. W praktyce, inwestycje brownfield są szybsze w realizacji i mniej nieco kosztowne na starcie, gdyż wykorzystują dostępne budynki, instalacje czy dojazd do obiektów, które już są dostępne na etapie zakupu nieruchomości. Tego typu inwestycje są często zlokalizowane są w obszarach miejskich, co zapewnia łatwy dostęp do transportu i siły roboczej.
Z drugiej strony, inwestycje brownfield mogą wiązać się z koniecznością dość kosztownej modernizacji i adaptacji, jako że w przypadku przebudowy i rozbudowy istniejących obiektów budowlanych powstają obowiązki dostosowawcze do aktualnych norm technicznych np. w zakresie efektywności energetycznej i emisyjności, standardów ochrony PPOŻ czy wymogów sanitarnych.
Transakcje nieruchomościowe, w których doradzamy, obejmują zarówno akwizycje, jak i sprzedaż projektów na różnych etapach zaawansowania – zarówno greenfield, brownfiled, ready-to-build (RTB), inwestycji w trakcie budowy czy też budynków w pełni skomercjalizowanych. Niezależnie od fazy projektu, doradzamy klientom przeprowadzenie prawnego due diligence nieruchomości, aby możliwie dokładnie określić ryzyka transakcyjne i zastosować właściwe środki mitygacyjne.
Inwestycje greenfield czy inwestycje brownfield – co wybrać?
Podsumowując, inwestycje greenfield gwarantują na starcie nowoczesność i szerszy wybór co do przyjętych rozwiązań, ale w praktyce wiążą się z koniecznością poniesienia większych nakładów finansowych, a także dłuższym czasem realizacji. W zamian za to można oczekiwać zdecydowanie wyższych zwrotów z zainwestowanego kapitału.
Inwestycja brownfield, choć tańsza i szybsza w fazie początkowej, może generować sporo problemów realizacyjnych, związanych z kwestiami modernizacji czy adaptacji do wymagań firmy. Ryzyka prawne są jednak najczęściej na niższym poziomie, w porównaniu do inwestycji typu greenfield.
Zachęcamy do kontaktu z naszymi ekspertami, którzy wspierają klientów w złożonych projektach nieruchomościowych, niezależnie od wybranej formuły oraz etapu realizacji.
